Categoría: Inversión
Metro a Lo Barnechea: Así es la extensión de la futura Línea 7 que propone el municipio hasta el Portal La Dehesa
Propuesta para que Línea 7 llegue al Portal de la Dehesa. Más de 4 MM de usuarios se sumarían a la red facilitando el transporte de comunas como Conchalí, Recoleta, Quilicura, Santiago entre otras.
Miami renta menos que proyecto de Ñuñoa, Recoleta y Conchalí
Con un retorno anual en dólares, no logra superar los UF + 6-7% de nuestros proyectos locales. Además, sin considerar los impuestos y tiempo en documentaciones que uno tiene que incurrir por inversión.
Los inversionistas inmobiliarios extranieros retornaron en 2022 a #Florida, Estados Unidos, evidenciando un crecimiento de 25% en comparación con 2021, totalizando más de 9 mil propiedades en el sur del estado, el mejor año desde 2019.
Dentro de este grupo destacaron los inversionistas chilenos, que se quedaron con el 6% de las compras, reveló el último informe anual de la #AsociacióndeAgentesInmobiliariosdeMiami.
La Florida es la comuna con mayor potencial para los desarrollos inmobiliarios
Gracias a su conectividad y plan regulador, La Florida es una de las comunas que proyecta mayor plusvalía a futuro.
Los ojos de la industria inmobiliaria nuevamente se posaron sobre La Florida, en la Región Metropolitana. En momentos en que las ventas de viviendas han caído en toda la capital, en
esta comuna del sector suroriente han aumentado.
Y las perspectivas son más que auspiciosas para esta zona: un estudio de la consultora
Colliers destacó a La Florida como la comuna con el mayor potencial para desarrollar proyectos inmobiliarios en altura de la capital, dada su conectividad y plan regulador.
Tres comunas hacen el grueso de la venta de departamentos en el Gran Santiago: Nuñoa,
Santiago y La Florida representan el 50% del total de la venta.
Así será el data center que Microsoft quiere instalar en Quilicura
Data Center de Microsoft (Quilicura) avanza tramitación ambiental y la mayoría de los organismos públicos aprueban adenda complementaria. Serán casi 7 hectareas construida y esto entregara una plusvalía indirecta a la región ( Conchalí y Recoleta).
¿Qué pasó?
El Servicio de Evaluación Ambiental (SEA) recomendó aprobar el proyecto de construcción de un data center de Microsoft, en la comuna de Quilicura, en la Región Metropolitana.
La compañía internacional, y que es liderada por su CEO, Sergio Rademacher, en Chile, busca invertir 317 millones de dólares en este proyecto, informó La Segunda.
¿Cómo será el data center de Microsoft?
El proyecto para construir un data center de Microsoft en Chile, fue ingresado al SEA el 16 de diciembre de 2021 y actualmente se encuentra en estado de calificación.
Denominado como “Proyecto Microsoft SCL03”, la iniciativa busca proporcionar servicios de almacenamiento de datos electrónicos, copia de seguridad, recuperación de datos y gestión de la información a diversas empresas.
De acuerdo a la descripción del proyecto, se construirá un edificio de almacenamiento dividido en dos unidades (COLO1 y COLO2), donde estarán instalados los equipos tecnológicos del data center y toda la infraestructura necesaria para su operación.
También se considera emplazar “un edificio de administración, una subestación eléctrica redundante de 26 MVA que será la fuente principal de energía del proyecto; una línea de alta tensión de doble circuito (2×110 kV) que conectará la subestación del proyecto con la subestación eléctrica Chacabuco (existente); instalaciones de apoyo en caso de falla del suministro de energía principal (patios de equipos); y las obras complementarias necesarias para la operación del proyecto”.
En total, todas las obras se emplazarían en una superficie aproximada de 6,8 hectáreas.
“El proyecto funcionará continuamente las 24 horas del día durante los 7 días de la semana, y 365 días al año”, indicaron desde la compañía al SAE.
Se desarrollaría en dos etapas
El desarrollo del Microsoft SCL03 contempla ser realizado en dos etapas, dentro del mismo predio.
Durante la primera fase, se construiría la primera unidad del edificio de almacenamiento (COLO1) y toda la infraestructura necesaria para su operación, el edificio de administración, la subestación eléctrica, la línea de transmisión, patio de equipos, y las obras complementarias necesarias.
Posteriormente, en la segunda fase, se edificaría la ampliación del edificio de almacenamiento para instalar la unidad COLO2 y toda la infraestructura necesaria para su operación. Asimismo, estaría ideado construir su respectivo patio de equipos para su operación en caso de corte del suministro principal de energía.
“La vida útil del proyecto se estima en un total de 30 años, considerando que la construcción de la Etapa 1 tardará 17 meses, la operación se extenderá por aproximadamente 27 años y el cierre de todo el proyecto tendrá una duración de 3 meses”, precisaron en la descripción del proyecto.
Calidad de vida: la gran promesa de la ley de Aportes al Espacio Público
PULSO – Uno de los desafíos más importantes a la hora de pensar hoy en grandes proyectos de inversión, tiene que ver con las externalidades y los impactos medioambientales y sociales; algo que no se pensaba hace unas décadas.
Pero esta “licencia social” está llegando a sectores más pequeños y cotidianos como el inmobiliario, donde la nueva Ley de Aportes al Espacio Público – cuyo reglamento debería publicarse en las próximas semanas- podría convertirse en un punto de inflexión.
También conocida como “de mitigaciones urbanas”, la Ley 20.958 establece un sistema de aportes al espacio público, modificando la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y reemplazando a los Estudios de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano (EISTU), por un nuevo sistema basado en mitigaciones.
Desde que se publique el reglamento, hasta 18 meses después que comience a aplicarse, existirá un período de gracia, donde se espera que se aceleren muchos proyectos. “Ya tuvimos una reunión con la ministra de Transportes, Gloria Hutt, y ellos prontamente reingresarán el reglamento a la Contraloría. Estamos conscientes de que debemos ponerle el acelerador a este tema para llevarlo a la práctica pronto”, comenta el ministro de Vivienda y Urbanismo, Cristián Monckeberg.
Para Pablo Allard, decano de Arquitectura de la Universidad del Desarrollo (UDD), lo más valioso es cambiar el foco de los aportes. “Si antes los fondos se dedicaban exclusivamente a obras viales que facilitaban el acceso vehicular al proyecto, ignorando los impactos en el resto de la ciudad, ahora se focalizarán en obras viales y espacio público que serán parte de un “Plan Comunal de inversión en Movilidad y Espacio Público” que define una cartera de obras priorizadas por el municipio”, dice Allard, aclarando que esto, “bajo el entendido que el desarrollo inmobiliario no sólo genera más tráfico sino también mayor demanda por espacios públicos y equipamiento de calidad”.
Una opinión similar tiene el ministro Monckeberg: “Nuestro objetivo es trabajar por recuperar los barrios y las ciudades. Lo que busca esta iniciativa, principalmente, es que los nuevos desarrollos inmobiliarios se hagan cargo de la mayor intensidad de uso de los espacios públicos que generan”, dice el jefe del Minvu.
El rol municipal
Dentro del marco de la nueva ley, los municipios tendrán un rol clave al fijar dónde finalmente se generarán los aportes de los proyectos, ya que les permitirá a las grabar un impuesto a las inmobiliarias, como parte del aporte al espacio público.
Por ejemplo, los gobiernos locales deberán elaborar un plan de inversiones en infraestructura de movilidad y espacio público. Con ello podrán mejorar su conectividad, accesibilidad y la calidad de sus espacios públicos. “Como ministerio, impulsaremos capacitaciones para que los municipios puedan crear dichos planes. Y como muchos municipios no tienen recursos para crearlos, la idea es que con los primeros aportes que les entreguen se financien los planes de inversión”, asegura Cristián Monckeberg.
Por su parte, Allard explica que es clave que los municipios cuenten con equipos técnicos, “así como con las condiciones de gestión, control y fiscalización parar garantizar la debida administración de los recursos que recibirán, de manera que no se despilfarren o se construyan los proyectos inmobiliarios antes que se ejecuten las obras de mitigación asociadas a esos permisos”, apunta el académico de la UDD.
En caso de ser obra de terrenos urbanizados podría traducirse en la entrega de hasta el 44% del avalúo fiscal del terreno. El objetivo a futuro será que esos fondos al menos se inviertan el 70% en proyectos de movilidad comunal.
Para Javier Hurtado, gerente de estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), en la medida en que estos planes se vayan materializando “mejorarán las condiciones del entorno de las comunas y la calidad de vida que ofrecen. Además, esto debiera favorecer una mayor aceptación de los proyectos inmobiliarios por parte de las comunidades, ya que los vecinos percibirán crean valor”, explica Hurtado.
La voz del mercado
Pero independiente de las obligaciones, esta legislación debería marcar un “desde” a la hora de desarrollar proyectos en las ciudades ¿Cómo impactará esto al mercado?
A pesar de que, según los últimos datos de la CChC, la venta de viviendas nuevas en Santiago disminuyó 1,4% en el primer trimestre de 2018, desde el sector inmobiliario prevén un alza producto de la nueva ley.
“Este aumento se dará en proyectos y paños próximos a sectores que hoy son industriales y que se ven con potencial inmobiliario. Los desarrolladores tendrán dos alternativas: mitigar obras o realizar aportes al espacio público, dice Sergio Arcos, socio de la empresa de asesorías inmobiliarias Reistock.
Incluso, el mercado espera una potencia de ventas similar a la ocurrida el 2015, cuando se habló del impuesto a las nuevas viviendas. “Esta vez se prevé un 6% de alza en las ventas”, agrega Arcos.
Felipe Barros, jefe de proyectos de Brickop, una empresa de asesorías inmobiliarias, cree que todo lo que sea impuesto, las inmobiliarias lo llevan a precios. “Como sea, cada una tendrá que tomar sus propios resguardos. Sin embargo, muchas ven la ley con buenos ojos, porque en un futuro estos cambios ayudaran a aumentar la plusvalía del barrio”, dice Barros.
Por ejemplo, en Patagonland Inmobiliaria, dicen estar preparados para la nueva legislación. “La mayoría de las inmobiliarias, principalmente las que tienen más conciencia de las comunidades y de su entorno, ya venían trabajando en esto hace tiempo. Pero ahora se traduce en un costo concreto que tendrán que asumir”, dice Diego Errázuriz, gerente de operaciones de Patagonland.
Mal que mal, estamos hablando de una ley que comenzó su tramitación el 2012.
Tendencia Mundial: Bienes Raíces se convierten en el activo más rentable de lo que va del 2019
El peso chileno es la moneda con mejor desempeño en el mundo en estos dos primeros meses del año, apreciándose 6,57% frente al dólar.
Si el año pasado la caja, a través de fondos de money market, se convirtió en el activo más rentable del mundo (1,88%), en lo que va de este 2019 los bienes raíces en EEUU están tomando la posta.
Al menos así lo señala el índice Dow Jones US Real Estate, que en los dos primeros meses del año anota un retorno de 12,3%.
La cifra está incluso por sobre el 11,39% que sube el S&P500 y el 10,27% del índice MSCI Emergente.
El peso chileno, por su parte, es la moneda con mejor desempeño en el mundo en lo que va del ejercicio, apreciándose 6,57% frente al dólar.
En tanto, el IPSA sufrió ayer una baja de 1,89%, su mayor pérdida diaria desde el 20 de noviembre de 2017. Con esto, en lo va del año el principal selectivo nacional acumula un alza de 5,22%, aunque medida en dólares se ubica como la onceava mejor plaza bursátil del mundo, acumulando una subida de 12,43%.
En la región, también medida en dólares, destacó Colombia, acumulando en los dos primeros meses del año 20,85%. Detrás se ubicó Brasil (15,11%), Argentina (13,53%) y Perú (8,68%).
Respecto de las materias primas, el petróleo destaca con la mayor rentabilidad. Así, el WTI aumenta 25,39%, en tanto, el Brent trepa 23,4%.
Pero de cerca los sigue el hierro, con un alza en los dos primeros meses del año de 22,76%, y el paladio con 21,2%.
En tanto, el cobre, principal exportación de Chile, se ha elevado 9,52%.
El oro, conocido como activo refugio, sólo sube 2,91% en lo que va de 2019.
San Miguel destaca entre las cinco comunas con mejor calidad de vida
Providencia encabeza el listado, que evidencia un estancamiento en las condiciones de las comunas periféricas de Santiago.
Más de una sorpresa trajo este año el Índice de Calidad de Vida Urbana (ICVU) elaborado por la Universidad Católica y la Cámara Chilena de la Construcción. Providencia encabeza por primera vez este índice, mientras destacan los explosivos ascensos de San Miguel y Santiago, catapultados principalmente por temas de conectividad, una de las dimensiones que más afecta la calidad de vida de los chilenos, especialmente en la Región Metropolitana.
Este índice mide la calidad de vida urbana según seis dimensiones: Vivienda y Entorno; Salud y Medio Ambiente; Condiciones Socio Culturales; Ambiente de Negocios; Condición Laboral, y Conectividad y Movilidad.
En esta versión 2018, sólo 17 de las 93 comunas o ciudades del país con más de 50 mil habitantes incluidas en este estudio lograron los mejores resultados, instalándose en el rango superior del índice, encabezado por Providencia, Las Condes, Vitacura y Lo Barnechea.
En tanto, en el 5° y 8° lugar aparecieron dos comunas del centro-sur de la ciudad: San Miguel, que subió del puesto 40, y Santiago, que el año pasado estaba en el puesto 17.
En tanto, 40 comunas se encuentran en rango medio y 36 en el rango inferior, donde se concentran varias comunas de la periferia de Santiago: Peñaflor (91), Talagante (92) y La Pintana (93).
Fuera de la Región Metropolitana, las comunas mejor evaluadas fueron Punta Arenas (9), Coyhaique, Valdivia, Viña del Mar, Concepción, Machalí, Talca, Los Andes e Iquique. “Hay una leve mejoría de la calidad de vida en las ciudades intermedias, pero la Región Metropolitana de Santiago sigue estando en la UTI. Tenemos un problema severo; un 50% de la población sigue viviendo, en términos de previsión de servicios públicos y privados, de manera inadecuada”, afirmó Arturo Orellana, quien encabeza el equipo del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales UC.
Uno de los elementos que más se deterioró son la conectividad y movilidad, “que pesan significativamente en el Área Metropolitana de Santiago, que nos hablan de carencia de infraestructura y de un sistema de transportes que aún no logra resolver las necesidades de la población, particularmente de la periferia norte y sur de Santiago”.
Millennials producen un boom inmobiliario en la capital
Precios de arriendo han aumentado 6%, con una fuerte alza en el valor por metro cuadrado.
Según el Censo 2002, Santiago registraba 26.635 casas y 45.218 departamentos, con un total de 71.853 viviendas. En 2017 la cifra total aumentó a 193.628 viviendas ocupadas con moradores presentes.
En Portal Inmobiliario señalan que los precios de arriendo subieron 6% en 2017 y que del total de búsquedas de arriendo de departamentos en su portal, el 68,9% de ellas correspondió a millennials.
Claudio Retamal, analista Research de Mercado Libre Clasificados, dice que han observado una importante presencia de este grupo en la comuna, “que valora la cercanía al lugar de trabajo o estudio. Esta alta demanda se ha traducido en un aumento en los valores por m2”.
En el Centro de Estudios del portal Yapo.cl (YapoData) indican que la oferta de avisos de viviendas de la comuna en el portal aumentó 82% en 2017 respecto a 2016 que y las ventas se incrementaron 64% en igual período. La demanda, explican, creció 180%. “Si hablamos de precios, el arriendo de departamentos subió 8% en 2017, mientras que el de casas 11%”, señala Claudia Castro, gerente de Clasificados de Yapo.cl .
En Deloitte detallan que el valor en UF por m2 en la comuna ha tenido una variación positiva de 6,8% en los últimos cinco años. Pese a esto Ricardo Sota, de dicha compañía, manifiesta que el escenario ha variado. “Santiago fue durante varios años el sector líder de la región en la venta de unidades de departamentos. En 2013 el rendimiento alcanzó el 44% de todo Santiago, sin embargo, este desempeño ha caído en los últimos dos años”.
En Chile ya hay más de un millón de departamentos y son el 17% de los hogares
Si en 2002 había 474.199 de estos hogares, según el Censo 2017 llegaron a 1.138.062. Edificaciones en altura responden al menor tamaño de la familia chilena y a requerimientos de centralidad y seguridad.
Según el Censo de 1970, la proporción de hogares en departamentos era solo de 7% (116.748). Desde entonces, esa alternativa fue cada vez más considerada por los chilenos, y ya en el año 2002 ese porcentaje aumentó a 12,6% (474.199, según el censo de ese año). Hoy representa el 17,5%, con un total de 1.138.062 hogares (552.678 más que en 2002).
Y aunque la casa es la vivienda particular más numerosa, su representación va a la baja desde 2002 a la fecha, pasando de 82,1% a 79,7%.
Vivienda en altura
En Chile, las primeras edificaciones en altura fueron financiadas mayoritariamente por bancos, cajas y aseguradoras, y muy pocas tenían fines residenciales, explica el sociólogo y académico de la U. de Chile Jorge Vergara Vidal, en su estudio Verticalización. La edificación en altura en la Región Metropolitana de Santiago (1990-2014).
En 1930, cuando los perfiles de acero y el hormigón comienzan a producirse en el país y se hizo más barata la construcción, se proyecta su uso residencial. “Para ser considerados como opción residencial tuvo que desarrollarse una tipología de vivienda específica: los departamentos, los que no siempre se ubican en los edificios de altura ni tienen la forma que nos imaginamos”, dice Vergara.
Antes, grandes palacios, como el Ariztía, habían sido diseñados divididos en unidades de residencia separadas unas de otras. “Al replicarse esto a los edificios de hormigón se obtiene lo que se denomina en ese tiempo (1930 a 1950) ‘colectivos’, que son edificios de vivienda colectiva, no mayores de cuatro o cinco pisos, sin ascensores, donde hay en la edificación una variedad de tamaños de vivienda”, explica.
Expansión
Vergara elaboró un índice para diferenciar qué comunas habían edificado más en altura en los últimos 25 años. “Todas las comunas han edificado en este periodo, pero algunas lo han hecho en baja altura y otras, en alturas mayores”, indica.
Según el índice, desde 1990 en adelante, Providencia es una comuna que experimentó un proceso de verticalización alta. En tanto, un proceso de verticalización muy alta se aprecia en Las Condes, Santiago, Ñuñoa, Vitacura, Estación Central, lndependencia, Macul, Recoleta, San Joaquín y San Miguel, las que acumulan casi la totalidad de la edificación en altura en la ciudad. “Corresponden a comunas centrales y pericentrales de rentas medias y altas”, señala Vergara.
La presencia de la construcción en altura no se da de igual manera en todo Chile, dice Ernesto López, investigador Coes y académico del Departamento de Urbanismo de la U. de Chile. “Depende del grado de accesibilidad y centralidad que tengan. En el caso de Santiago, el metro es un gran definidor de dónde se está construyendo la vivienda en altura”.
De hecho, el centro está “centralizándose” cada vez más, y como el suelo es más caro y las normativas urbanas lo permiten, se construye en altura y eso hace que se puedan construir muchas unidades de departamentos. “En los últimos 10 años el tamaño promedio de los departamentos en Chile se ha reducido en 30%”.
Arturo Orellana, investigador del Instituto Urbano de la U. Católica, señala que la preferencia también se da porque se ha instalado en la opinión pública que la seguridad es un problema y marca una sensación de inseguridad en el espacio público. “El vivir en un departamento da una sensación de estar más protegido, hay más filtros en términos de acceso a tu espacio privado”.
Los edificios en altura, además, se emplazan en barrios consolidados, que están bien provistos de redes de transportes, de servicio, de colegios y educación. “Siempre va a ser más interesante, aunque sea hacinado, pero conectado a la ciudad. Tener un departamento se adecua más a la nueva estructura de vida del país, es mucho mejor que una casa”, dice Orellana.
La decisión de ampliar la familia y tener más hijos choca muchas veces con las restricciones económicas, y el valor de la vivienda es un gran factor, dice López. “La opción es vivir muy lejos de la ciudad, pero no se pueden mantener las redes sociales, la cercanía al trabajo, eso es carísimo. Entonces, el departamento aparece como una opción factible”.
Tamaño promedio de hogar es de 3,1 personas
Hogares más pequeños por el descenso en el número de hijos es la característica que hoy predomina en Chile.
En 1960, el promedio de hijos por mujer era 5,4. Hoy la cifra es 1,3.
Del mismo modo ha caído el número medio de personas por hogar. En 1970 esa cifra era de cinco, y en 1982 pasó a 4,5. Para 1992, el número bajó a cuatro; en 2002, a 3,6, y actualmente es 3,1% (Censo 2017).
Las familias han reducido su número porque tener un hijo hoy es más caro que hace 40 o 60 años, indica Cristián Doña, sociólogo de la U. Diego Portales. “Ya no se concibe el hijo como una inversión a futuro ni está la búsqueda del hijo hombre que heredaría la tierra y la mujer que cuidaría a los padres cuando fueran ancianos. Eso hace que tener un hijo sea más caro en términos de salud y vivienda”.
Los hogares son más pequeños, lo que se vincula, además, con el aumento en los hogares unipersonales. En los últimos 15 años pasaron de 11,6% a 17%. Panorama en que la opción de vivir en departamento aumenta.
Esos cambios en la reducción del tamaño de las familias, dice Doña, fueron progresivos en las últimas décadas. Que las familias chilenas sean más pequeñas es un proceso que lleva 40 y 50 años, aclara, “un proceso muy largo, en que el mercado inmobiliario no tuvo influencia, sí las mejoras en la salud pública y el acceso de las mujeres a educación universitaria y a que empezaran más tarde”.
Esto hizo que las familias disminuyeran, sobre todo en las clases más altas. Proceso que luego se difunde a las otras clases, dice Doña. “Lo que empieza en la década de los 50; 70 y 80 en clases medias, y 90 en adelante en las clases más bajas, ahí el mercado inmobiliario se estaría acomodando a ese fenómeno de las familias chilenas”.